양도세 중과 전 증여 급증, 서울 집합건물 3년 4개월 만 최대
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| 양도세 중과 전 증여급증 |
다주택자들은 양도세 중과 전에 집을 팔아야 할까, 자녀에게 넘겨야 할까. 고민을 거듭한다. 특히 서울 집값이 다시 흔들리고, 세금 부담이 커질 수 있다는 불안이 커지면서 “차라리 팔지 말고 자녀에게 넘기자”는 선택이 늘고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 4월 서울 집합건물 등여 등기 3년 4개월 여만에 폭등했다.
양도세 중과가 무엇이길래 증여가 늘었나
양도세 중과는 다주택자가 집을 팔 때 일반 세율보다 더 무거운 세금을 부과하는 제도다.
집을 팔아 차익이 생기면 양도소득세를 낸다. 그런데 다주택자라면 기본 세금에 추가 세율이 붙을 수 있다. 그러면 집을 팔아도 세금으로 빠져나가는 금액이 커진다.
즉 증여 급증은 특정 고가 아파트만의 문제가 아니라 서울 주택시장 전체에서 나타나는 세금 회피성 움직임으로 오해를 불러일으킬 수 있다.
다주택자는 매도, 증여, 부담부 증여, 가족간 직거래등의 선택지 사이에서 고민을 하고 있다.
이번에 증여가 늘어난 이유도 이 지점에 있다. 세금이 더 커지기 전에 집을 가족에게 넘기려는 수요가 몰린 것이다.
서울 증여가 얼마나 늘었나
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| 집합건물 증여 건수, 대법원 등기정보 광장 |
대법원 등기정보광장 자료에 따르면 4월 서울 집합건물 증여 등기 건수는 1,980건이다. 집합건물은 아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등을 모두 포함한다.
3월 1,345건과 비교하면 47.2% 늘었다. 전국 증여 건수도 5,560건으로 증가했다. 이 역시 2022년 12월 이후 가장 높은 수준이다.
자치구별로 보면 송파구가 161건으로 가장 많았다.
이어 양천구 135건, 노원구 118건, 서초구 115건, 용산구 106건, 강남구와 동작구 각각 104건, 광진구 100건 순이었다.
특히 용산구는 전월 54건에서 106건으로 늘어 증가율이 95.3%에 달했다.
이 숫자가 의미하는 것은 명확하다.
서울 핵심 지역과 실수요 지역 모두에서 증여 수요가 동시에 움직이고 있다는 뜻이다.
부담부 증여란 무엇인가
이번 흐름에서 부담부 증여가 눈에 띈다. 부담부 증여는 단순히 집을 공짜로 넘기는 것이 아니다.
집에 딸린 대출이나 전세보증금 같은 채무를 함께 넘기는 방식이다.
예를 들어 부모가 자녀에게 아파트를 증여한다고 해보자. 그 집에 전세보증금 5억 원이 끼어 있다면 자녀는 그 보증금 반환 의무도 함께 넘겨받는다.
이때 순수하게 공짜로 받은 부분은 증여로 보고, 채무를 떠안은 부분은 사실상 매매처럼 볼 수 있다.
그래서 부담부 증여는 증여세와 양도세가 함께 얽힌다. 단순 증여보다 계산이 복잡하다.
다주택자들이 부담부 증여를 고민하는 이유는 세 부담을 나눌 수 있기 때문이다. 하지만 잘못 설계하면 오히려 세금이 더 커질 수 있다.
가족 간 직거래가 늘어난 이유
증여와 함께 늘어난 것이 직거래다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 아파트 직거래는 올해 2월 109건, 3월 185건, 4월 234건으로 늘었다.
4월 서울 아파트 신고 거래 4,544건 중 직거래 비중은 5.15%였다.
특히 서초구는 4월 직거래 비중이 15.8%로 가장 높았다.
강남구 7.8%, 영등포구와 광진구가 각각 7.3%로 뒤를 이었다.
직거래가 늘어나는 이유는 단순하다.
중개수수료를 아끼려는 목적도 있지만, 이번 흐름에서는 가족 간 거래 가능성이 더 주목된다.
부모가 자녀에게 시세보다 낮은 가격으로 집을 넘기려는 움직임이 있을 수 있기 때문이다.
가족 간 저가 양도, 어디까지 가능할까
여기서 세금 리스크가 크다. 상속세 및 증여세법상 특수관계인 간 거래는 시세와의 차이가 중요하다.
기사에 따르면 신고가액이 최근 3개월 내 실거래가보다 30% 낮은 금액과 3억 원 중 적은 금액의 범위를 넘지 않으면 정상 거래로 인정될 수 있다.
쉽게 말하면 시세보다 너무 싸게 팔면 증여로 볼 수 있다. 그러면 증여세 문제가 생긴다.
예를 들어 시세 15억 원 아파트를 자녀에게 10억 원에 넘겼다고 해보자. 가격 차이가 너무 크면 국세청은 이를 정상 매매가 아니라 사실상 증여로 볼 수 있다.
그래서 가족 간 거래는 반드시 조심해야 한다. “가족끼리니까 괜찮겠지”라고 생각하면 위험하다.
왜 사람들은 팔지 않고 증여를 택할까
핵심은 “팔면 다시 못 산다”는 심리다. 서울 핵심지 주택은 단순한 거주 자산이 아니다. 가족 자산이고, 미래 자산이며, 자녀에게 넘겨주고 싶은 자산이다.
특히 강남, 서초, 송파, 용산 같은 지역은 매도 후 다시 진입하기 어렵다는 인식이 강하다.그래서 다주택자는 계산한다. 팔면 양도세가 크다. 보유하면 규제가 걱정된다. 증여하면 자녀에게 자산을 넘길 수 있다. 이 구조에서 증여가 늘어난 것이다.
국세청이 주목하는 이유
정부도 이 흐름을 주시하고 있다. 임광현 국세청장은 올해 1분기 서울 주택 증여가 전년 대비 94.4% 증가했다고 언급하며 편법증여를 경고했다.
즉 국세청은 단순 증여뿐 아니라 가족 간 저가 양도, 부담부 증여, 직거래까지 함께 들여다볼 가능성이 크다. 특히 아래 거래는 주의해야 한다.
시세보다 과도하게 낮은 가족 간 매매
자금 출처가 불분명한 자녀 매수
전세보증금을 활용한 부담부 증여
계약은 매매지만 실질은 증여에 가까운 거래
이런 경우 세무조사 리스크가 커질 수 있다.
다주택자가 봐야 할 핵심 체크포인트
이번 증여 러시는 단순히 “증여가 늘었다”는 뉴스가 아니다.
다주택자가 세금을 앞두고 어떤 선택을 하고 있는지 보여주는 신호다.
확인해야 할 것은 세 가지다.
첫째, 양도세 부담이 실제로 얼마인지 계산해야 한다.
둘째, 증여세와 취득세까지 함께 봐야 한다.
셋째, 가족 간 거래라면 시가 인정 범위를 반드시 확인해야 한다.
증여가 무조건 유리한 것은 아니다.
양도보다 증여가 나을 수도 있지만, 반대로 증여세와 취득세 부담 때문에 더 불리할 수도 있다.
본론 핵심 요약
대법원 등기정보광장에 따르면 4월 서울 집합건물 증여 등기 건수는 1,980건으로 3월보다 47.2% 늘었다. 이는 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 가장 많은 수준이다.
증여가 늘어난 이유는 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 세 부담을 줄이려는 움직임이 커졌기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 서울 아파트 직거래도 2월 109건, 3월 185건, 4월 234건으로 증가했다.
다만 가족 간 저가 양도나 부담부 증여는 세금 리스크가 크다. 국세청도 편법증여 가능성을 주시하고 있다.
생각정리
이번 증여 증가는 단순한 절세 움직임이 아니다.서울 부동산을 바라보는 자산가들의 심리를 보여준다.
팔면 세금이 크다.그렇다고 버리기엔 아깝다.그래서 자녀에게 넘긴다.
나는 이 흐름을 보면서 “부동산은 여전히 가족 단위 자산”이라는 생각을 한다.서울 핵심지 집은 단순한 투자 상품이 아니다.세대 간 자산 이전의 도구가 되고 있다.
하지만 여기서 중요한 것은 절세와 편법의 경계다. 합법적인 증여는 자산관리다.하지만 시세보다 지나치게 낮은 거래, 자금 출처가 불분명한 거래는 세무 리스크가 된다.
결국 핵심은 하나다. 증여는 감정으로 하면 안 된다. 반드시 세금 계산으로 해야 한다.
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