비거주 1주택자 전세대출 2027제한｜전세대출 예외 5가지

 2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 해당 집을 임대하고 본인과 배우자 모두 실거주한 적이 없는 1주택자는 전세대출 신규·만기연장이 원칙적으로 제한됩니다. 다만 실거주 예정·보증금 미반환 등 5가지 예외는 있습니다.

특히 집 한 채가 있지만 그 집은 세를 주고 나는  전세로  다른 집에 살고 있다면 이번 대책을 꼭 확인해야 합니다. 이 뉴스를 보고 “이제 1주택자는 전세대출을 못 받나?”라는 생각부터 듭니다.

하지만 모든 1주택자가 대상은 아닙니다. 오히려 주택 수보다 ‘내 집을 임대하면서 왜 다른 집에서 전세대출을 이용하고 있는지’입니다.

2027년 1주택자 전세대출, 무엇이 바뀌나?

정부는 8월 13일 발표한 <부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책>에서 전세대출 보증 제한 대상을 확대하기로 했습니다. 현재도 다주택자와 일부 규제지역 고가 아파트 취득자 등에 대한 제한이 있습니다.

여기에 ‘투기적 목적의 비거주 1주택자’가 추가됩니다. 시행 예정일은 2027년 1월 1일입니다.

전세대출 보증 제한 대상 변화

사용자가 첨부한 금융당국 정책자료를 표로 옮기면 다음과 같습니다.

구분	현행	개선 방안	시행시기
전세대출 보증 제한대상	다주택자	다주택자	2027.1.1
	투기·투기지역 APT 3억원 초과 취득자	투기·투기지역 APT 3억원 초과 취득자
	-	투기적 목적의 비거주 1주택자

출처: 금융위원회·관계부처, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13)자료

핵심은 1주택자 전체가 아니라 ‘투기적 목적의 비거주 1주택자’가 새롭게 제한 대상에 들어갑니다.

어떤 사람이 ‘비거주 1주택자’일까?

이 부분을 제대로 이해해야 합니다. 정부 자료를 기준으로 쉽게 풀면 주요 판단 조건은 다음과 같습니다.

① 부부 합산 1주택자

② 수도권·규제지역 아파트 보유

③ 해당 주택을 임대하고 있음

④ 본인과 배우자가 해당 주택에 실거주한 적이 없음

이런 경우 전세대출 보증 제한 대상에 해당할 수 있습니다.예를 들어 서울에 아파트 한 채를 가지고 있는데 그 집은 계속 세를 주고, 본인은 다른 지역에서 전세대출을 받아 거주하는 경우라면 이번 제도를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

반대로 “집 한 채가 있다”는 이유 하나만으로 전세대출이 모두 금지되는 것은 아닙니다.

기존 전세대출도 연장이 안 될까?

여기서 가장 중요한 문제가 생기는데요. 

“나는 이미 전세대출을 받고 있는데 내년 만기에는 어떻게 하지?”

제한 대상에 해당하면 원칙적으로 신규 전세대출뿐 아니라 기존 대출의 만기연장도 제한됩니다. 하지만 현실에서는 자기 집으로 들어가고 싶어도 들어가지 못하는 경우가 있습니다.

그래서 정부가 5가지 예외를 뒀습니다.

전세대출 신규·만기연장이 가능한 예외 5가지

정부의 종합대책을 표로 확인하면 이해하기 쉬운데요. 

비거주 사유	예외적으로 허용되는 내용
법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우*	신규취급·만기연장 허용
임대차계약 승계 조건부로 세입자가 있는 집을 구입해 기존 세입자와의 계약이 끝나지 않아 실거주하지 못하는 경우	승계한 임대차계약 종료일까지 만기연장 허용
임대인의 보증금 미반환 등으로 전세대출 상환이 어려운 경우	만기연장 허용
임대차계약 종료에 따라 퇴거할 예정이나 일정 조정 과정에서 전세대출 연장이 필요한 경우	6개월 이내 단기 만기연장 허용
그 밖에 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우	신규취급·만기연장 허용

출처: 금융위원회·관계부처, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13)

*정책자료는 대표적인 사례로 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 사람 등을 제시하고 있습니다.

예외 ① 세입자가 있는 집을 샀다면?

이미 집을 샀지만 기존 세입자의 임대차계약이 남아 있어 당장 들어갈 수 없는 경우입니다.이 경우 승계한 임대차계약 종료일까지 기존 전세대출의 만기연장이 허용됩니다.

즉 집을 샀다는 이유만으로 당장 전세대출을 갚아야 하는 것은 아닙니다.

예외 ② 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?

전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황도 있습니다.이 경우 세입자가 원해서 전세대출을 유지하는 것이 아닙니다.따라서 전세대출 만기연장이 허용됩니다.

예외 ③ 곧 이사할 예정인데 날짜가 맞지 않는다면?

임대차계약이 끝나 퇴거할 예정이지만 새집 입주일과 기존 전세계약 종료일이 정확히 맞지 않을 수 있습니다. 이 경우에는 6개월 이내 단기 만기연장이 가능합니다.

중요한 것은 장기 연장이 아니라 6개월 이내라는 점입니다.

예외 ④ 법적으로 실거주해야 한다면?

토지거래허가구역처럼 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우도 있습니다.기존 세입자 때문에 당장 입주하지 못하는 등의 사정이 인정되면 전세대출 신규취급과 만기연장이 허용될 수 있습니다.

예외 ⑤ 정말 불가피한 사정이 있다면?

현실적인 상황을 정책에 일일이 적을 수는 없습니다.따라서 다른 불가피한 비거주 사유가 있고 이를 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우에도 신규취급 또는 만기연장이 가능하도록 예외를 뒀습니다.

결국 중요한 것은 비거주 이유가 객관적으로 설명될 수 있느냐입니다.

1주택자 전세대출 보증비율도 줄어든다

전세대출 제한 여부만 보면 안 됩니다.대출이 허용되는 1주택자의 보증비율도 낮아집니다.

지역	현행	2027년 1월 1일부터	변화
수도권·규제지역	80%	70%	-10%p
그 외 지역	90%	80%	-10%p

따라서 “나는 예외에 해당하니 아무것도 달라지지 않는다”고 생각해서도 안 됩니다.대출보증 조건 자체가 이전보다 까다로워질 수 있기 때문입니다.

나는 대상일까? 30초 체크

복잡한 정책을 전부 외울 필요는 없습니다.

아래 순서대로 확인해보세요.

STEP 1. 집이 있는가?

부부 합산으로 아파트 한 채를 가지고 있는지 확인합니다.

STEP 2. 어디에 있는가?

그 아파트가 수도권·규제지역에 있는지 확인합니다.

STEP 3. 실제로 살았는가?

본인이나 배우자의 실거주 이력을 확인합니다.

STEP 4. 지금 임대하고 있는가?

보유 주택에 세입자가 거주하고 있는지도 봅니다.

STEP 5. 예외 사유가 있는가?

앞에서 본 5가지 예외 사유에 해당하는지 확인합니다.

즉,1주택 → 수도권·규제지역 → 임대 중 → 부부 모두 실거주 이력 없음

이라면 우선 제한 대상 여부를 확인하고,그다음 예외 5가지에 해당하는지 다시 확인하는 순서입니다.

지금 전세대출이 있다면 무엇부터 해야 할까?

첫째, 내 전세대출 만기일을 확인하세요.

둘째, 내가 보유한 집의 임대차계약 종료일을 확인합니다.

셋째, 두 날짜를 나란히 적어봅니다.

예를 들어 내 전세대출은 2027년 3월에 끝나는데 내 집의 세입자는 2027년 10월까지 살기로 했다면 7개월의 차이가 발생합니다. 이때부터는 단순히 금리를 비교할 문제가 아닙니다.

내가 예외 적용을 받을 수 있는지, 언제 실거주할 것인지, 그 사이 자금을 어떻게 마련할 것인지를 함께 계산해야 합니다.

특히 예외 적용이 필요하다면 임대차계약서 등 비거주 이유를 증명할 수 있는 자료를 미리 챙기는 것이 좋습니다.

금융밸런스연구소의 관점

이번 정책을 “1주택자는 이제 전세대출을 못 받는다”라고 이해하면 정확하지 않습니다.

정책이 겨냥하는 핵심은 주택을 가지고 있으면서 실제 거주하지 않고 다른 주택의 전세대출을 이용하는 구조입니다.

반면 세입자의 계약이 남아 있거나 보증금을 돌려받지 못하는 것처럼 실제 생활에서 발생할 수 있는 불가피한 사정에는 예외를 두고 있습니다.

그래서 지금 1주택자가 해야 할 것은 막연하게 걱정하는 것이 아닙니다.

내 집 위치 → 실거주 이력 → 내 전세대출 만기 → 세입자 계약 만기 → 예외 해당 여부

이 다섯 가지를 확인하면 됩니다.

특히 내 전세대출 만기일과 내 집 세입자의 계약 종료일을 달력에 함께 표시해보세요.

이번 대책은 단순한 대출 규제가 아닙니다.

2027년에 내가 어디에서 살 것인지, 그리고 그때 필요한 돈을 어떻게 마련할 것인지 미리 준비하라는 신호에 가깝습니다.

FAQ

Q1. 2027년부터 1주택자는 전세대출을 모두 못 받나요?

아닙니다. 모든 1주택자가 아니라 수도권·규제지역의 일정한 비거주 1주택자가 핵심 제한 대상입니다. 예외 사유도 있습니다.

Q2. 지금 받고 있는 전세대출도 문제가 되나요?

제한 대상이라면 만기연장도 원칙적으로 제한됩니다. 따라서 2027년 이후 만기가 돌아오는 대출은 미리 확인할 필요가 있습니다.

Q3. 세입자가 있어서 내 집에 들어가지 못하면 어떻게 되나요?

임대차계약 승계 조건부로 세입자가 있는 주택을 구입한 경우 등에는 승계한 임대차계약 종료일까지 만기연장이 허용되는 예외가 있습니다.

Q4. 전세보증금을 못 돌려받으면 대출을 갚아야 하나요?

임대인의 보증금 미반환으로 전세대출 상환이 어려운 경우에는 만기연장이 허용되는 예외가 마련돼 있습니다.

Q5. 언제부터 시행되나요?

관련 전세대출 보증 제한 대상 확대는 2027년 1월 1일 시행 예정입니다.

공식 출처

이 글은 금융위원회·관계부처가 2026년 8월 13일 발표한 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」를 중심으로 작성했습니다. 금융위원회 자료에는 수도권·규제지역 아파트 보유 1주택자의 전세대출 규모가 약 9조3천억원, 6만건이라고 제시.